已付房款未過(guò)半的購房人，不能享有商品房物權優(yōu)先請求權，但享有對已付購房款返還的優(yōu)先權

👉作者：唐青林 李舒  張德榮 (北京云亭律師事務(wù)所)

閱讀提示：眾所周知，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，在購房人已經(jīng)支付全部或大部分房款條件下，賦予優(yōu)先權以對抗其他債權人，目的在保障居民的居住權，以保證其生存。但是，在購房人所支付的房款不足一半的情形下，其對返還已付房款的債權就不再享有優(yōu)先權嗎？若果真如此，這部分購房人的生存權就不值得保護了嗎？本文將通過(guò)四則案例予以簡(jiǎn)要分析。

裁判要旨

支付房款未過(guò)半的購房人，即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權，也應能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價(jià)款的請求權。消費者購買(mǎi)商品房是一種生存的權利，而承包人權利主要是經(jīng)營(yíng)權。基于生存權優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權的原則，不宜排斥支付房款未過(guò)半的購房人對已付房款的優(yōu)先權。

案情簡(jiǎn)介

一、2011年4月14日，四建公司與潤通公司簽訂關(guān)于凱倫大酒店的《建設工程施工總承包合同》，約定工程內容為土建、安裝，開(kāi)工日期2011年4月20日，竣工日期2013年5月1日。但該工程開(kāi)工后，于2012年9月24日停工至潤通公司破產(chǎn)。

二、2014年1月23日，法院受理潤通公司的破產(chǎn)清算案，并指定管理人。2014年1月30日法院通知四建申報債權，四建公司共申報債權115031409元，并主張建設工程款優(yōu)先權。同時(shí)，包括購房人在內的其他債權人也作債權申報。

三、2014年5月28日，管理人出具債權審查報告，該報告載明對購房?jì)?yōu)先權審查情況，其中12戶(hù)購房款未付過(guò)半的債權，根據生存權優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權原則享有優(yōu)先于建設工程款返還本金的權利。

四、2014年5月29日，四建公司對潤通公司管理人認定未達到購房款50%優(yōu)于建設工程價(jià)款受償不服提出異議。2014年6月25日，管理人以生存權優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權為由未予支持。

五、四建公司不服訴至南通通州法院，請求確認其優(yōu)于已付未過(guò)半房款的部分購房戶(hù)進(jìn)行破產(chǎn)受償。管理人則認為，生存權優(yōu)于經(jīng)營(yíng)權，支付房款不足一半的購房戶(hù)返還房款債權優(yōu)于建設工程款。南通通州法院，經(jīng)審理，駁回了四建公司的訴訟請求。

裁判要點(diǎn)

支付房款未過(guò)半的消費購房人雖然不完全符合建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權司法解釋規定，但是該類(lèi)購房人所繳購房款同樣物化在建設工程中。且消費者購買(mǎi)商品房是一種生存的權利，而承包人權利主要是經(jīng)營(yíng)權，一種通行的和符合國情的做法是，生存權優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權并受到法律保護。反之允許承包人行使優(yōu)先權，相當于用消費者的資金清償開(kāi)發(fā)商債務(wù)，即開(kāi)發(fā)商將自身債務(wù)轉移給消費者，這樣做法違背特殊保護消費者的相應法律規定，也有失公允。況且未達到支付過(guò)半購房款的購房人在條件成就時(shí)亦可通過(guò)補足房款達到過(guò)半以上，法律也不應將該消費者權利予以排斥。因此，未達到支付過(guò)半購房款的購房人即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權，也應能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價(jià)款的請求權。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗總結

對于購房人來(lái)講，即使其所付房款不足總房款的一半，也并不代表其不享有任何的優(yōu)先權。“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人”的規定，應當理解為既不得對抗購房人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗購房人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。支付房款不足一半的購房人在向債務(wù)人管理人主張返還已付購房款時(shí)，也可請求確認對筆債權的優(yōu)先權。

需要提醒的是，購房者所付款項不足合同總價(jià)款的一半，不完全符合最高法院規范性文件和司法解釋的適用條件。雖然前述案例和許多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)實(shí)踐中，也常常基于對購房者生存權的保護，適當突破最高院的規定，給予其優(yōu)先權，但是許多法院還是嚴格適用法律，并不給與支付房款不足一半的購房者優(yōu)先權。

相關(guān)法律規定

《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。

法院判決

以下為該案在法庭審理階段，判決書(shū)中“本院認為”就該問(wèn)題的論述：

本院認為：《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第二條還規定“消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人”。本案中第三人劉菊與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由于施工過(guò)程中設計變更減少所購商品房面積而減少價(jià)款，第三人劉菊所繳購房款已過(guò)半，因此原告作為工程承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗該買(mǎi)受人。其余第三人雖然不完全符合建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權司法解釋規定，但是該第三人所繳購房款同樣物化在建設工程中，且基于該司法解釋規定主要考慮消費者購買(mǎi)商品房是一種生存的權利，而承包人權利主要是經(jīng)營(yíng)權。一種通行的和符合國情的做法是生存權優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權并受到法律保護。反之允許承包人行使優(yōu)先權，相當于用消費者的資金清償開(kāi)發(fā)商債務(wù)，即開(kāi)發(fā)商將自身債務(wù)轉移給消費者，這樣做法違背特殊保護消費者的相應法律規定，也有失公允。況且未達到支付過(guò)半購房款的第三人在條件成就時(shí)亦可通過(guò)補足房款達到過(guò)半以上，法律也不應將該消費者權利予以排斥。綜上，未達到支付過(guò)半購房款的第三人即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權，也應能享有對已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價(jià)款的請求權。原告的訴訟請求不能成立，本院不予支持。

案件來(lái)源

南通市通州區人民法院，南通四建集團有限公司與南通潤通置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權確認糾紛一審民事判決書(shū)[（2014）通民初字第1064號]

延伸閱讀

裁判規則一：支付房款不足一半的消費購房人僅對已付房款享有優(yōu)先權，但對于賠償款無(wú)優(yōu)先權（案例1）

案例1：南通市港閘區人民法院，王兵與南通市久發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛一審民事判決書(shū)[（2016）蘇0611民初23號]認為，所謂優(yōu)先權，是指在某個(gè)特殊債權關(guān)系中，債權人依照法律規定而對債務(wù)人的財產(chǎn)享有的優(yōu)先于一般債權人受償的權利。從該定義中可以看出，優(yōu)先權應源自于法律的直接規定，我國現行法律并無(wú)在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中賦予房屋購買(mǎi)方享有的債權具有優(yōu)先權性質(zhì)的明確規定，但近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦常陷于糾紛之中，為了平衡涉訴房地產(chǎn)企業(yè)與購房者及其他債權人之間的關(guān)系，最高人民法院陸續公布了《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》等規范性文件和司法解釋。上述規范性文件和司法解釋雖未提出優(yōu)先權的概念，但對于購房者在購買(mǎi)商品房并交付全部或大部分款項后，卻規定建筑承包人對建設工程價(jià)款的法定優(yōu)先權不得對抗買(mǎi)受人；同時(shí)賦予了在人民法院查封房屋前已與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書(shū)面合同，所購商品房系用于居住而名下無(wú)其他用于居住的房屋，已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十的買(mǎi)受人排除強制執行的權利。這些規定體現了法律保障公民基本的居住權利。在確認房屋交易關(guān)系真實(shí)有效，交易目的嚴格限制在解決居住而非改善居住或其他，以及買(mǎi)受人已經(jīng)完全履行或者大部分履行自己義務(wù)的條件下，賦予買(mǎi)受人特殊的法律地位，以對抗其他優(yōu)先權利，排除人民法院強制執行。

反觀(guān)本案，原告盡管曾與久發(fā)公司簽訂有書(shū)面合同，但所付款項不足合同總價(jià)款的一半，亦無(wú)證據證明原告名下并無(wú)其他房產(chǎn)，因而完全不符合最高人民法院規范性文件和司法解釋的適用條件，且原告在被告逾期履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，現以參照趙祥等購房戶(hù)的方式計算債權，原、被告之間所存在的只是由被告向原告退還購房款以及賠償相關(guān)損失的普通債權債務(wù)關(guān)系，原告主張將賠償款認定為優(yōu)先債權的請求缺乏法律依據。在被告清算過(guò)程中，管理人念及原告曾經(jīng)向被告交付購房款之事實(shí)，而將購房款本金及法定孳息確認為優(yōu)先債權，已然突破了最高人民法院的規定，原告尚心存不足，欲將賠償款項確定為優(yōu)先債權，顯然置法律的明確規定于不顧，本院實(shí)難準允。

裁判規則二：交付房款不足一半的購房人，不享有優(yōu)先權，僅為普通債權（案例2-3）

案例2：利川市人民法院，王彪與湖北利川騰龍國際度假酒店旅游發(fā)展有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛一審民事判決書(shū)[（2017）鄂2802民初3363號]認為，原告支付的購房款、大修基金是否享有優(yōu)先受償權問(wèn)題：消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。已付購房款的比例應以總房款為基數，以客觀(guān)標準計算。原告所購商品房總價(jià)為2496366元，已支付首付款1006366元（包含退還的3萬(wàn)元）、大修基金19301元，共計人民幣1025667元，交付金額不到總房款的一半，不符合享有優(yōu)先受償權的法律規定，對原告要求確認其為優(yōu)先債權的請求本院不予支持。

案例3：寧波市中級人民法院，王建軍與寧波璟月灣旅游置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權確認糾紛一案二審民事判決書(shū)[（2016）浙02民終1290號]認為：王建軍為購買(mǎi)璟月灣公司房號為727號的住宅房屋總計僅交付370000元購房款，而雙方簽訂的房屋定購協(xié)議約定的一次性?xún)?yōu)惠折扣后總房款為1220000元，王建軍支付的購房款尚未達到《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第二條規定的“全部或者大部分款項”，故王建軍對璟月灣公司的債權僅能認定為普通破產(chǎn)債權。